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Erwerb von Grundeigentum in Ungarn durch Ausländer und ausländische juristische Personen:
a) fruchtbarer Boden
Der Erwerb von Ackerland und Naturschutzgebieten ist Ausländern bis auf wenige Ausnahmen im Allgemeinen verboten.
- Ausnahmen: Erwerb durch gesetzliche Erbschaft, Ersitzung, Aufstockung, Enteignung und durch Entschädigungsauktionen
- Siehe §7 des Gesetzes Nr. LV aus dem Jahre 1994 über den fruchtbaren Boden (GrBoG).
Im Zuge der Anpassung des ungarischen Rechts an EU-Normen werden Gesetzesänderungen zum Erwerb fruchtbaren Bodens erwartet.
b) nicht fruchtbarer Boden
- Der Erwerb an Grundstücken innerhalb besiedelter Gebiete ist Ausländern prinzipiell gestattet (§88 Abs. 1 GrBoG).
- Die Genehmigung der zuständigen Behörde (des Leiters der nach Lage zuständigen hauptstädtischen bzw. komitatsbezogenen Verwaltungsbehörde) ist erforderlich (§ 1 der Regierungsverordnung Nr. 7/ 1996).
- Die Genehmigung erfolgt nur, wenn durch den Immobilienerwerb keine Interessen der Selbstverwaltung oder sonstige öffentliche Interessen verletzt werden.
Der Leiter des jeweiligen Bürgermeisteramts ist gehalten, als Grundlage für diese Entscheidung ein Gutachten einzuholen.
Falls kein Verstoß gegen die Interessen der Gemeinde oder der Öffentlichkeit vorliegt, muss die Genehmigung durch die Behörde in bestimmten Fällen erteilt werden, nämlich dann, wenn:
- der Ausländer eine Einwanderungsbewilligung besitzt;
- eine Liegenschaft des Ausländers in Ungarn enteignet wurde;
- der Ausländer eine Liegenschaft in Ungarn gegen eine andere tauscht;
- mit dem Eigentumserwerb die Aufhebung des Miteigentums bezweckt wird;
- ein naher Angehöriger des Ausländers ihm eine Liegenschaft schenkt;
- der Ausländer seit mindestens 5 Jahren in Ungarn lebt und arbeitet.
Der Erwerb durch Erbschaft bedarf keiner Genehmigung.
Eine devisenrechtliche Genehmigung ist nicht erforderlich (§ 37 des Devisengesetzes).
Die Schenkung eines Grundstücks durch einen Deviseninländer an nahe Angehörige ist binnen 8 Tagen der Devisenbehörde zu melden.
Beim Erwerb von Immobilien durch Ausländer werden die Voraussetzungen zur Genehmigungserteilung durch die Verwaltungsämter (Köztársasági hivatolok) durch folgende Normen bestimmt:
§ 88 GrBoG und Regierungsverordnung Nr. 7/1996 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer.
Dem Antrag auf Genehmigung bei dem für die Liegenschaft zuständigen Verwaltungsamtsleiter sind folgende Unterlagen beizufügen:
- Ausweis über die Staatsangehörigkeit des Käufers;
- ein Exemplar des Kaufvertrags;
- Auszug aus dem Grundbuch (nicht älter als 3 Monate)
- eine Bescheinigung über die Steuerleistung und eine Wertbescheinigung (sog. Wertausweis, erteilt örtliches Bürgermeisteramt, nicht älter als 3 Monate);
- Nachweis der offiziellen Überweisung des Kaufpreises
- Gutachten des örtlichen Bürgermeisters;
- Nachweis über evtl. Verwandtschaft zwischen Käufer und Verkäufer (im allgemeinen die beglaubigte Abschrift der Geburts- oder Heiratsurkunde)
Eine Anfechtung der Ablehnung der Genehmigung ist nur vor Gericht möglich ( § 8 Abs. 2 GrBoG).
(Quelle: Deutsche Botschaft Budapest; Stand:2008)
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Eintragung ins Grundbuch:
Im ungarischen Recht gibt es keine Unterscheidung zwischen Kauf und Eigentumsübertragung wie in Deutschland; bereits im Kaufvertrag liegt die Einigung über den Eigentumsübergang.
- Erst mit der Eintragung ins Grundbuch geht das Eigentum tatsächlich über.
- Notarielle Beurkundung des Vertrags oder Gegenzeichnung durch einen Rechtsanwalt ist erforderlich
- die Bearbeitungszeit für den Grundbucheintrag kann bis zu drei Jahren beanspruchen
- Die Eintragung eines „Randvermerks“ verkürzt die Wartezeit und dokumentiert nach gängiger Praxis den Eigentumsübergang.
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Steuern und Zahlungsmodalitäten beim Erwerb von Grundeigentum:
a) Steuern
Auf Immobilienkäufe fällt eine sog. „Vermögensübertragungsgebühr“ an, die mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbar ist. Prinzipiell liegt die Vermögungsübertragungssteuer bei 10%
(z.B für Ferienhäuser).
- bei (Dauer-)Wohnimmobilien liegt sie bei 2% bis 6% des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer):
Bei Wohnobjekten bis 4 Mio. Forint: 2%; bei Wohnobjekten ab 4 Mio. Forint: 6% auf den Betrag über der 4 Mio. Grenze
- In der Praxis wird die Steuer häufig durch Einbringen der Immobilie in eine ungarische Gesellschaft und (nicht grunderwerbsteuerpflichtige) Rückübertragung der Gesellschaftsanteile an den Käufer umgangen.
- Für Bauplätze fällt keine Erwerbssteuer an, es muss aber innerhalb von 4 Jahren tatsächlich gebaut werden.
Immobilienkäufe werden mit der Umsatzsteuer von 25% besteuert; dies gilt jedoch nicht:
- Zwischen Privatpersonen
- Für Grundflächen, die kein Bauland sind
Die jährliche Grundsteuer ist generell niedrig. Sie wird von jeder Gemeinde selbst bestimmt.
b) Zahlungsmodalitäten
Die Zahlung ist in beliebiger Währung vereinbar. Üblicherweise zahlt der Käufer bei Vertragsschluss eine Summe von 5% bis 10% des Kaufpreises als "verlustfähige" Anzahlung (Sicherungsmittel).
- Bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung wird die Summe auf den Kaufpreis angerechnet.
- Bei Scheitern des Vertrags durch die Schuld des "Käufers" wird die Summe vom "Verkäufer" einbehalten.
- Bei Scheitern des Vertrags durch die Schuld des "Verkäufers" muss dieser dem "Käufer" die doppelte Summe zurückerstatten.
Üblicherweise wird die Kaufsumme (abzüglich Anzahlung) bei einem Rechtsanwalt oder Notar bis zur Eintragung des "Randvermerks" hinterlegt.
c) Anwaltskosten
Die Anwaltskosten liegen in der Regel ca. bei 1% des Kaufpreises, jedoch nicht unter 300 Euro. Außerdem fallen noch Kosten für die Genehmigung und Eintragung an.
(Quelle: Deutsche Botschaft Budapest; Stand:2008)
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