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Information zum Erwerb von Grundeigentum in der Türkei:
Das türkische Sachenrecht ähnelt im Grunde dem schweizerischen Sachenrecht, da das türkische Zivilgesetzbuch ursprünglich aus der Schweiz übernommen wurde. Aus diesem Grund sind die Begriffe des Sachenrechts in der Türkei und in der Schweiz fast die gleichen, obwohl in der Türkei im Jahr 2001 das neue türkische Zivilgesetzbuch erlassen wurde.
Auch im Sinne des türkischen Zivilgesetzbuches (§ 704) sind der Gegenstand des Grundeigentums die Grundstücke. Nach dem türkischen Recht sind unter Grundstücken zu verstehen:
a) die Liegenschaften
b) die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte,
c) die im Stockwerkeigentumgrundbuch eingetragenen separaten Teile
Nach dem Eigentumswohnungsgesetz Nr. 634 (vom 23.06.1965) ist auch das Etagenwohnungseigentum eine Sonderart des Eigentums, das sich auf die Anteile des Bodens und auf die gemeinsamen Teile des Gebäudes bezieht und eine bestimmte Etagenwohnung dem Inhaber vorbehält.
Der Erwerb von Eigentum oder beschränkten dinglichen Rechten an in der Türkei gelegenen Grundstücken, Häusern, Stockwerken (Wohnungen) oder Ferienwohnungen richtet sich ausschliesslich nach türkischen Vorschriften. Danach sind drei Eigentumsformen zu unterscheiden:
1. Das Volleigentum an einer Immobilie und den dazu gehörenden Anlagen und Vorrichtungen entspricht in seiner rechtlichen Ausgestaltung in etwa dem deutschen Grundstückseigentum.
2. Das Stockwerkseigentum, dessen Rechtsgrundlage das Gesetz Nr. 634 vom 23.06.1965 ist, ähnelt dem deutschen Wohnungseigentum und umfasst das Sondereigentum an einem Grundstücksteil, z.B. einer Etage, verbunden mit dem Miteigentum am Gesamtgrundstück; als Vorstufe dient häufig eine Stockwerks- Grunddienstbarkeit.
3. Der periodische Grundbesitz (“time-sharing”) wurde durch Gesetz Nr. 3227 vom 10.06.1985 eingeführt. Es handelt sich hier um eine Variante des Stockwerkseigentums, nämlich Miteigentum an einem Objekt, verbunden mit alljährlich wiederkehrenden, jedoch zeitlich begrenzten Wohn- und Nutzungsrechten.
(Quelle: Deutsches Generalkonsulat Izmir; Stand: 2008)
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Ausländische natürliche und juristische Personen dürfen in der Türkei nach §§ 35, 36 des Grundbuchgesetzes (Gesetz Nr. 2644 vom 22.11.1934 in der Fassung vom 03.07.2008, in Kraft getreten am 15.07.2008) unter den unten aufgeführten Voraussetzungen Grundeigentum und beschränkte dingliche Rechte erwerben und erben.
1) Die erste Voraussetzung ist das Gegenseitigkeitsprinzip. Die Voraussetzung der Gegenseitigkeit gilt im Verhältnis zur Bundesrepublik Deutschland als erfüllt.
2) Eine ausländische natürliche Person kann türkeiweit nur bis zu 2,5 Hektar Eigentum und beschränkte dingliche Rechte und nur zu Wohn-und gewerblichen Zwecken erwerben. Die Daten über das Grundeigentum und die Nutzungsrechte der ausländischen natürlichen Personen werden im Computersystem registriert. Diese
Daten werden allen örtlichen Grundbuchämtern zugänglich gemacht. So wird eine Kontrolle möglich. Zusätzlich müssen natürliche Personen eine Verpflichtungserklärung unterschreiben, in der sie versichern, dass ihr Grundeigentum und ihre Nutzungsrechte landesweit die 2,5-Hektar-Grenze nicht überschreiten und dass sie bedingungslos die Veräußerung des Grundeigentums und der Nutzungsrechte, die diese Grenze überschreiten, akzeptieren. (Rundschreiben des Ministeriums für Bauwesen vom 17.07.2008).
3) Es wurde mit der Änderung des Gesetzes vom 03.07.08 eine Höchstquote in Höhe von 10 Prozent eingesetzt. Maßgebend sind die zur Bebauung freigegebenen Grundstücke innerhalb der Kreisstädte (im türkischen Verwaltungssystem Ilçe). Dieser Quotensatz kann im Hinblick auf die besondere Situation, bzw. auf die Besonderheiten der einzelnen Kreisstädte, für einzelne Kreisstädte vom Mininterrat verringert werden.
4) Eine Ausnahme gilt, wenn der Ausländer gesetzlicher Erbe ist. Bei einem Erwerb durch Verfügung von Todes wegen gelten hingegen diese Einschränkungen.
Voraussetzung ist die Gegenseitigkeit, die für deutsche Staatsbürger und Staatsbürgerinnen gegeben ist.
5) Ausländische Staatsangehörige können nur in den Gebieten, für die ein qualifizierter Bebauungs- oder Lageplan existiert, Eigentum und Nutzungsrechte von Grundstücken erwerben.
6) Für die Einrichtung eines Grundpfandrechts (z.B. Hypothek) gelten diese Einschränkungen nicht. Auch die Gegenseitigkeit wird nicht überprüft.
7) Ausländische Handelsgesellschaften können nur im Rahmen von Sondergesetzen,
wie z.B. dem Gesetz zur Förderung des Tourismus, dem Gesetz für Industriegebiete oder dem Erdölgesetz in der Türkei Grundeigentum erwerben.
8) Handelsgesellschaften, die von ausländischen Gesellschaftern und mit ausländischem Kapital in der Türkei nach türkischem Recht gegründet wurden, galten bislang als türkische Handelsgesellschaften und unterstanden bislang nicht diesen Einschränkungen. Diese Vorschrift wurde durch eine Entscheidung des türkischen Verfassungsgerichts vom 11.03.2008 aufgehoben. Nach dem Änderungsgesetz des Grundbuchgesetzes vom 03.07.08 dürfen
Handelsgesellschaften, die mit ausländischer Beteiligung nach türkischem Recht gegründet werden, für die Führung Ihrer Firmentätigkeitszwecke Grundeigentum und/oder Nutzungsrechte erwerben. (§ 36 Grundeigentumsgesetz). Diese Regelung gilt auch im Falle einer Beteiligung/Anteilsübernahme einer türkischen Gesellschaft. Handelsgesellschaften mit ausländischer Beteiligung können in militarischen Verbots-und Sicherheitszonen, sowie militarisch strategisch wichtigen Spezialgebieten nur mit Genehmigung des Generalstabs, in den sonstigen strategisch wichtigen Gebieten und inländischen Sicherheitsgebieten mit Genehmigung des Gouverneurs erwerben. Im Ergebnis müssen daher Handelsgesellschaften mit ausländischer Beteiligung für den Erwerb von Grundeigentum stets die Genehmigung des Militärs sowie des Gouverneurs einholen. Zur Durchführung dieser Vorschrift wird noch ein gesondertes Rundschreiben folgen.
9) Ausländische Stiftungen, Vereine, Genossenschaften oder Gemeinden und Fonds in der Türkei können kein Grundeigentum oder Nutzungsrechte erwerben. Die Anträge von solchen Instutitionen werden sofort von den örtlichen Grundbuchämtern abgelehnt.
10) In bestimmten Gebieten können ausländische natürliche und juristische Personen keinen Grundeigentum und keine Nutzungsrechte erwerben. Diese Gebiete sind:
Agrar- und Minengebiete, Bewässerungsgebiete, Flora- und Faunagebiete, Energieproduktionsgebiete, Gebiete die wegen kultureller und religiöser Besonderheiten wichtig sind, strategisch wichtige sowie militärische Verbotszonen und Sicherheitsgebiete.
11) Es war ursprünglich vorgesehen, dass das Verteidigungsministerium binnen drei Monaten nach der Veröffentlichung des Gesetzes dem Ministerium für Bauwesen militärische Sperr- und Schutzgebiete mitteilt. Die entsprechenden Listen sind als vertraulich eingestuft, sie sind daher nicht öffentlich einsehbar. Sie sind aber bei den Katasterämtern vorhanden, die feststellen können, ob ein bestimmtes Grundstück innerhalb eines Sperroder Schutzgebietes liegt.
12)Gem. Art. 29 des türkischen Staatsgehörigkeitsgesetzes Nr. 403 gelten die oben genannten Einschränkungen nicht für Personen, die durch Geburt die türkische Staatsangehörigkeit erwarben und sie mit Genehmigung des Ministerrates zwecks Erwerbes einer anderen (z.B. der deutschen) Staatsangehörigkeit verloren haben, sowie deren gesetzliche Erben. Diese Personen werden u.a. hinsichtlich des Erwerbes von Grundeigentum nicht als Ausländer behandelt; sie müssen sich mit einer sogenannten "Pembe kart" oder "Mavi kart" ausweisen.
13) Beim käuflichen Erwerb von Grundeigentum ist zwischen dem Kaufversprechen (Vorvertrag) und dem eigentlichen Kaufvertrag (Auflassung) in einer Urkunde vor dem Grundbuchbeamten zu unterscheiden. Der Kaufvertrag (Auflassung) muss unbedingt beim Grundbuchamt vor dem Grundbuchbeamten abgeschlossen werden. Die Notare in der Türkei sind nicht berechtigt, einen Kaufvertrag abzuschließen bzw. zu beurkunden. Der Vorvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung. Dieser wird gewöhnlich vor dem Notar geschlossen, kann aber auch zu Protokoll des Grundbuchamts erklärt werden. Seine Erfüllung sollte durch Eintragung einer
Vormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Trotz alledem ist der Vorvertrag nicht hundertprozentig sicher. Wenn der Verkäufer den angegebenen Betrag zurückzahlt, kann er vom Kaufvertrag zurücktreten.
14)Vor dem Erwerb von Grundeigentum sollten noch folgende Hinweise beachtet werden:
a) Es ist zweckmäßig, sich von dem Vorliegen eines Lageplans zu überzeugen und ggf. rechtzeitig für die Erstellung eines solchen Lageplans Sorge zu tragen. Es empfiehlt sich ebenfalls, sich frühzeitig über eventuelle Bebauungs- oder Nutzungsbeschränkungen sowie Belastungen wie z.B. Hypotheken zu informieren.
b) Bei der Bestimmung der Zahlungsmodalitäten ist Vorsicht angebracht. Insbesondere ist darauf zu achten, dass Zahlungen auch abgesichert sind und sich im Falle der Erstellung eines Hauses am Baufortschritt orientieren. Türkische Grundbuchbeamte machen u. U. die Umschreibung im Grundbuch von der vorherigen Begleichung der Steuerschulden des Voreigentümers abhängig. Der
neue Käufer trägt die Verantwortung zur Begleichung sämtlicher bis zum Kaufdatum angefallener Steuerschulden, ggfs. auch für vergangene Jahre. Die Zahlungsweise ist eine Vertrauenssache zwischen beiden Seiten. Man kann das Geld bei der Bank bis zur Aushändigung der Grundbucheintragung sperren lassen oder bei der Unterzeichnung beim Grundbuchamt in bar bezahlen. Auch sollte
man darauf achten, dass bei der Übertragung beim Grundbuchamt ein vereidigter Dolmetscher erforderlich ist.
c) Vom Abschluss eines Treuhandvertrages mit einem türkischen Treuhänder zur Umgehung von gesetzlichen Erwerbsverboten für Ausländer wird auf jeden Fall abgeraten.
d) Bei Erwerb von Stockwerkseigentum und bei periodischem Grundbesitz sollte sich der Käufer eingehend über die inhaltliche Ausgestaltung des "Verwaltungsplans" für das Gesamtobjekt erkundigen. Die Bestimmungen des Verwaltungsplans haben im Streitfall Vorrang vor den gesetzlichen Regelungen. Grundsätzlich wird von einem periodischen Grundbesitz ("time-sharing") abgeraten, da entstehende Schwierigkeiten meist nicht lösbar sind.
e) Es sollte darauf geachtet werden, dass die erforderlichen behördlichen Genehmigungen, wie z.B. Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung usw. vorliegen.
f) Es empfiehlt sich, bei der Abwicklung eines Grundstückgeschäfts einen türkischen Rechtsanwalt zu beteiligen, dessen Honorar im voraus schriftlich festgelegt werden sollte. Der Rechtsanwalt benötigt zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen eine Vollmacht, die notariell zu beurkunden ist und mit dem Passbild des Vollmachtgebers versehen sein muss. Inhaltlich muss sich die notariell beurkundete Vollmacht auf vor dem Grundbuchamt vorzunehmende Erklärungen beziehen.
Eine Liste mit deutschsprechenden Rechtsanwälten ist beim Konsulat erhältlich.
15)An Kosten kommen insbesondere die sogenannten "Grundbuch- und Katastergebühren" in Betracht, wobei jede Partei anlässlich des Vertragsabschlusses vor dem Grundbuchamt diese Gebühr in Höhe von 1,5 % des als Kaufpreis angegebenen Betrags zu entrichten hat. Als weitere Abgaben müssen bei Eintragung des Eigentümers einer Immobilie Kapitalsteuer, private Dienstwegesteuer und eine Erziehungsabgabe entrichtet werden. Der Kaufpreis darf nicht unter dem für die Berechnung der jährlich zu zahlenden
Grundbesitzsteuer maßgeblichen Wert liegen.
16) Seit 01.01.2005 muss innerhalb von 3 Monaten nach dem Kaufdatum eine Steueranmeldung zur Zahlung von Immobiliensteuer eingereicht werden.
17)Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die innerhalb von 4 Jahren nach dem Erwerbsdatum weiterverkauft werden, unterliegen der Einkommensteuer. Bei der Errechnung des Gewinns wird der Kostenpreis (der Verkaufsmonat ausgenommen) anhand der Steigerungsrate von TEFE (Handelskammer) erhöht.
18)Wenn die verkaufte Immobilie geerbt oder durch eine Schenkung erworben wurde, wird bei Wiederverkauf keine Einkommensteuer gezahlt.
19)Die türkische Devisengesetzgebung sieht keine Beschränkungen mehr beim Eigentumserwerb durch ausländische Staasangehörige vor. Der Erlös eines Immobiliengeschäfts kann grundsätzlich frei ins Ausland transferiert werden. Bei einem üblichen Transfer über die Bank ist es nötig, dass eine türkische Steuernummer angegeben
wird. Ausländer können diese Steuernummer bei einem Finanzamt unter Vorlage ihres Reisepasses erhalten.
20) Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
a) Grundbuchauszug
b) Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung)
c) Steuernummer von Käufer und Verkäufer
d) Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice
e) Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
f) Falls die Grundbuchübertragung durch einen gesetzlichen Vertreter (Vollmacht) erfolgen soll, sind die Vollmacht, der Personalausweis und das Passfoto des Vertreters notwendig.
(Quelle: Deutsches Generalkonsulat Izmir; Stand: 2008)
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